东南板块

　　潜力巨大的新兴南部低密高档住宅区，适宜中高端客户群选择更具性价比的舒适产品

　　1、板块发展历程及区域资源

　　“05年的梅江，06年的老城厢，07年的东南”热炒使得东南板块成为市场普遍看好的具有发展潜力的区域，其东至洪泥河，西至微山路，南至双巨引河，北至海河。首先东南板块位于天津城市规划“一轴两带三区”中连接城市中心以及滨海新区的主轴上，区位优势明显，交通设施发达，地铁一号线延长线、外环线、大沽南路等快速路方便去往市中心，津滨大道是连通市中心与滨海新区的交通枢纽。

　　其次，“大梅江”效应下南部居住区正发展成为天津市高档住宅区，东南板块是目前南部区域外环线周边土地出让量最为集中的区域，红磡、金地、新加坡吉宝以及将入市的富力、首创、华润置地等品牌开发企业聚集都表明板块未来势必热度飙升，犹如2006年多家开发企业合力打造的“老城厢”，2007年下半年板块内两大在售项目红磡领世郡、金地格林世界价格的大幅飙升已表明板块发展前景看好。

　　因而，随着柳林风景区改造、高尔夫球场等工程的完工，板块自然生态环境条件更为良好，板块产品类型逐渐从低密向高层过渡，低密度洋房、别墅都将更加彰显稀缺性。

　　2、08年以后东南板块90平米以下中小户型供应量大幅增加，小高层渐多，洋房热度飙升

　　07年红磡领世郡、金地格林世界两大项目掀起了强劲的“东南风”，在大梅江效应带动下，板块价值获得高端客户群认可，尤其是洋房产品虽然价格持续上涨但楼盘消化速度较快。10-11月两项目都纷纷推出了90平米以下小高层公寓，其中金地格林世界推出部分精装修产品。

　　年末梅江、梅江南板块内多个项目放量给予东南板块内在售项目不小的压力，小高层均价已上升至8400元/平方米以上的高位，且未来1-2年包括保障性住房在内将有多个项目且70%以上都为90平米以下户型产品入市，市场面临同质化产品竞争风险，而板块内稀有的洋房、别墅产品价格依然会持续上涨。

　　红磡、金地、富力以及华润等品牌开发商的进入相信会使得板块整体产品品质有大幅提升，规划设计、景观、立面风格、户型设计以及精装修产品都更加丰富。08年下半年至09年春季板块内住宅将集中放量，特别是商业配套设施发展速度加快，红磡领世郡3万平米的商业街已开始建设，新出让地块也规划建设10万平米以上的商业。

　　3、典型样本项目----红磡领世郡

　　1）项目简介

　　红磡领世郡项目位于津南区梅江南以东外环线附近，总建筑面积140万平方米，涵盖联排、独栋别墅，4层半花园洋房、7层电梯洋房以及小高层。27洞国际标准高尔夫球场，682、304路公交车以及社区内3.4万平米的商业生活配套。

　　2）市场表现

　　05年开盘销售以来“红磡”品牌效应显著，领世郡一直是区域价格、成交量标杆项目，大盘规模化开发优势突出，产品类型丰富其中别墅、洋房品质卓越，产品消化速度非常快，07年5月19日三期90-150平米低层洋房开盘后至7月下旬已全部售罄，价格也由6600元/平方米而上涨至目前的10000元/平方米。

　　项目整体设计采用北美风格，4层半花园洋房和多层电梯洋房混合搭配，街区人车分流，大型地下停车场把楼间景观留给适合步行的花园空间。